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租地建厂或者直接租赁的厂房被强拆,如何确定适格原告?  时间:2021-04-29 11:34:25

  如果在他人厂区内流转土地建房,只有土地使用权转让协议,未办理土地转移登记手续,此时若遇拆迁,如何补偿?对补偿不满意能否自行提起行政诉讼?本文通过河南省高院审理的一则厂房拆迁案((2020)豫行终1310号),回答这个问题。请看河南省高院的案例。

  王金(化名)在河南漯河某区找到一家房地产开发有限公司,租了一块地,准备用作食品公司经营,接着食品公司又找了一家酿造厂,三方达成协议,由酿造厂在地上建造房屋,食品公司实际经营,后食品公司又加建了部分厂房。2014年1月16日,王金与房地产开发公司签订《国有土地使用权转让协议》,约定将397号国有土地使用证所记载土地转让给王金,由于该地块审批手续冻结,双方未办理土地转移登记手续,只签定了土地转让协议。

租地建厂或者直接租赁的厂房被强拆,如何确定适格原告?(图1)

  2014年3月26日,区政府发布房屋征收决定,对旧城改造项目土地范围内的房屋实施征收,涉案厂房正好在征收范围内。由于各种原因,拆迁项目进展缓慢,食品公司和拆迁方一直未达成补偿协议。2018年11月30日,厂房被征收方强行拆除。

  王金不服,以食品公司名义对强拆行为提起诉讼。一审时,漯河市中级人民法院认为:

  1. “食品公司”提供的2014年1月16日《国有土地使用权》转让协议并非食品公司与房地产开发有限公司签订,而是由食品公司法定代表人王金以个人名义签订的,且未办理转移登记手续;

  2. 食品公司提供的协议书显示,厂房建造者是酿造厂,无法证明食品公司是涉案厂房的权利人。

  鉴于上述原因,食品公司不能证明其为涉案厂房的所有权人或对涉案厂房享有完全的权利,故以自己名义提起诉讼,主体不适格,裁定驳回食品公司起诉。

租地建厂或者直接租赁的厂房被强拆,如何确定适格原告?(图2)

  食品公司不服,向河南省高院提起上诉称,一审法院认定事实不清,适用法律错误。行政诉讼中,适格原告只需与行政行为具有基本的利害关系,并非一定要证明其具有涉案厂房的完全权利。本案中,上诉人作为涉案厂房的实际经营者,不仅营业执照登记所在地在涉案厂房内,还一直在此经营。另外,征收方在拆除厂房时,导致机器设备被掩埋,上诉人作为机器设备的所有权人,与本案有利害关系。

  省高院认为,从本案的证据看,在被诉拆除行为发生前,当地基层政府、漯河市综合执法局均对涉案土地上的附属物进行过调查。各种笔录和通知书显示,食品公司在厂院内有自建房,而当地镇政府、居委会工作人员签字的企业建筑物结构及布局平面图、企业设备调查登记表也能予以佐证。尽管诉讼中食品公司提交的土地使用权证不能证明土地房屋进行了合法物权登记,且地上附着物权利大小有待核实,但不能因此否定当事人基于地上附着物等应有权利而对拆除行为产生的利害关系。故一审法院认定食品公司不具有本案原告主体资格,依据不足。

租地建厂或者直接租赁的厂房被强拆,如何确定适格原告?(图3)

  实务中,租地建厂或者直接租赁厂房的情况不在少数,此时遇到征收也容易发生补偿纠纷。由于经营者对厂房或者土地并没有所有权,往往在协商补偿时会处于被动地位。但从诉权的角度来看,《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一、二、三款规定:“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡,其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止,承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。”从上述规定可知,只要经营者的合法权益受损,就可以通过诉讼进行维权。